Die steueroptimale Kaufpreisaufteilung für Vermieter
Die steueroptimale Kaufpreisaufteilung für Vermieter beginnt schon vor dem Grundstückskauf. Das wird aus Unwissenheit aber leider oft nicht beachtet. Denn soll die Immobilie vermietet werden, stellt sich spätestens bei der Steuererklärung die Frage nach der Kaufpreisaufteilung. Soweit der Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, ist dieser über die jährlichen Abschreibungen steuerlich absetzbar (im Regelfall 2% p.a., § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG). Soweit der Kaufpreis auf den Grund und Boden entfällt, ist dieser nicht abschreibungsfähig.
Der Vermieter hat daher ein großes Interesse daran, den Kaufpreisanteil für den Grund und Boden möglichst gering zu halten und den Gebäude-Teil wertmäßig möglichst hoch auszuweisen. Die Kaufpreisaufteilung gerät deswegen schnell zum Zankapfel und führt zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt.
Strittige Praxismethoden der Kaufpreisaufteilung für Vermieter
In der Praxis häufig anzutreffen ist die Aufteilung des Grundstückskaufpreises nach festen Prozentsätzen (bspw. 80/20 oder 70/30) oder als Restwertmethode (Kaufpreis ./. Bodenrichtwert der Grundstücksfläche = Gebäudewert).[1] Das wird jedoch nur selten auch von den Finanzämtern anerkannt.
Die Finanzverwaltung stellt nämlich ihre eigene Arbeitshilfe zur Verfügung.[2] Diese wurde erst dieses Jahr aktualisiert, da der BFH die bisherige Arbeitshilfe aufgrund methodischer Mängel als unbrauchbar erachtet hatte.[3] Die Kritik an der alten Arbeitshilfe lässt sich sinngemäß ebenso auf die o.g. Praxisansätze übertragen: Allzu pauschale Ermittlungsmethoden gehen nicht auf die individuellen Umstände des Einzelfalls ein (z.B. Art, Lage, Bebauung, Vergleichspreise) und führen deswegen nicht immer zu sachgerechten Ergebnissen.
Die Finanzverwaltung hat hier nun nachgebessert. Es ist wahrscheinlich nur eine Frage der Zeit, bis auch hier wieder Anpassungen erfolgen. Der Praxisvorteil ist aber eindeutig: Steuerpflichtige, welche sich noch nicht um die Kaufpreisaufteilung gekümmert haben und die Arbeitshilfe korrekt umsetzen, dürfen davon ausgehen, dass ihr Finanzamt die Kaufpreisaufteilung ohne Beanstandungen absegnet.
Praxishinweis: Vermieter, die in der Vergangenheit bereits eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen haben, sind für die Zukunft nicht zwangsläufig daran gebunden. Alte Kaufpreisaufteilungen sind verfahrensrechtlich keine Bestandteile der Steuerfestsetzung und können deswegen auch nicht bestandskräftig werden.[4] Stattdessen können grundsätzlich auch noch Jahre später andere Kaufpreisaufteilungen zugrunde gelegt werden, H 7.4 EStH „Unterlassene oder überhöhte Afa. – Tiret 2“. Ergibt sich nach der Verwaltungsauffassung bspw. nachträglich eine günstigere Kaufpreisaufteilung, so kann diese für die Zukunft zugrunde gelegt werden.
Die steueroptimale Kaufpreisaufteilung erfolgt schon im Kaufvertrag
Ein besserer Ansatz für die steueroptimale Kaufpreisaufteilung für Vermieter ist die vorsorgliche Regelung im Kaufvertrag. Denn wurde zwischen den Vertragsparteien eine realistische Kaufpreisaufteilung zugrunde gelegt, die nicht nur zum Schein getroffen wurde, muss das Finanzamt diese akzeptieren.[5] Beim teilentgeltlichen Verkauf eines bebauten Grundstücks kann sogar festgelegt werden, dass der Kaufpreis nur auf den Gebäudeteil entfällt, soweit das auch den tatsächlichen Wertverhältnissen entspricht.[6] Eine solche gemischte Schenkung findet allerdings im Regelfall nur in der Familie statt.
Es versteht sich von selbst, dass die Finanzbehörden diese Rechtsprechung nicht immer vorbehaltlos akzeptieren werden. Entscheidend ist deswegen, dass eine angemessene Beweisvorsorge getroffen wird und die zugrunde gelegten Wertverhältnisse auch dokumentiert sind und glaubhaft gemacht werden können. Soll ein teures und aufwändiges Gutachten vermieden werden, können folgende Maßnahmen helfen:[7]
- Der auf den Grund und Boden entfallende Kaufpreis darf den Bodenrichtwert nicht unterschreiten. Die Vorgaben der Gutachterausschüsse für den Bodenrichtwert (bspw. Umrechnungen aufgrund der Grundstücksgröße) sind zu beachten.
- Die zwischenzeitliche Entwicklung des Marktpreisniveaus sollte berücksichtigt werden.
- Der auf das Gebäude entfallende Kaufpreis kann durch eine Zustandsbeschreibung inkl. der Angabe zugehöriger Stellplätze untermauert werden.
In diesem Zusammenhang sollte der Käufer schon für Zwecke der Grunderwerbsteuerfestsetzung darauf achten, dass die Kaufpreisaufteilung nicht nur für die Grundstücksbestandteile vorgenommen wird, sondern auch für potentielle Scheinbestandteile, wie bspw. eine Einbauküche, eine Photovoltaikanlage oder Betriebsvorrichtungen bei Gewerbeobjekten.[8] Ein typischer Anwendungsfall ist auch die Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), welche zwar nicht zu Anschaffungskosten führt[9], seit der neuen BFH-Rechtsprechung jedoch der Grunderwerbsteuer unterliegt[10].
Fazit für die steueroptimale Kaufpreisaufteilung
Die steueroptimale Kaufpreisaufteilung für Vermieter beginnt mit der Sichtung des Kaufobjekts und der Identifizierung seiner Bestandteile. Alle Kaufpreisbestandteile, die nicht auf die Immobilie selbst entfallen, sollten identifiziert und im Kaufvertrag inkl. Kaufpreis angegeben werden. Zwischen den Parteien sollte ein realistischer und fundierter Teil des Kaufpreises festgelegt werden, der ausdrücklich auf die Wirtschaftsgüter Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits entfällt. Dabei kann der Steuerberater des Vertrauens unterstützen.
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[1] Vgl. Geiling/Jacoby, DATEV magazin, s. Link.
[3] Vgl. BFH v. 21.07.2020, IX R 26/19, BStBl. II 2021, S. 372.
[4] Vgl. Hage/Hoffmann, Stbg 2021, S. 25.
[5] Vgl. BFH v. 16.09.2015, IX R 12/14, BStBl. II 2016, S. 397.
[6] Vgl. BFH v. 27.07.2004, IX R 54/02, BStBl. II 2006, S. 9.
[7] Vgl. Perschon, Stbg 2021, S. 228.
[8] Vgl. Perschon, Stbg 2021, S. 227.
[9] Vgl. Perschon, Stbg 2021, S. 231.
[10] Vgl. BFH v. 16.09.2020, II R 49/17, BStBl. II 2021, S. 339.
