Steueroptimal an Angehörige zu vermieten ist ein häufiger Wunsch in Familien mit Immobilieneigentum. Den Eltern, Großeltern oder Kindern eine preiswerte Unterkunft zu bieten, das Familienvermögen zu erhalten und dennoch Gebäudekosten steuerlich zu verwerten, ist gleichzeitig eine der größten Herausforderungen. Die steueroptimierte Vermietung innerhalb der Familie ist möglich, wenn die steuerlichen Rahmenbedingungen dafür eingehalten werden.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Einkünfteerzielungsabsicht

Die steuerliche Berücksichtigung von Gebäudeabschreibungen, Instandhaltungskosten oder Modernisierungsmaßnahmen setzt eine Vermietung voraus. Diese ist nur dann einkommensteuerrechtlich relevant, wenn die Vermietung auch mit der Absicht einher geht, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen. Bei einer Vermietung, die nicht von Anfang an zeitlich begrenzt ist, wird das erst einmal ohne weitere Prüfung unterstellt.[1]

Einige besondere Umstände (z.B. zeitlich begrenzte Vermietung oder verbilligte Vermietung) erschüttern diese Vermutung jedoch.[2] Deswegen muss insbesondere bei verbilligter Vermietung an Angehörige einiges beachtet werden.

Steuerliche Grenzen der verbilligten Vermietung

Nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG gilt eine Vermietung grundsätzlich nur als entgeltlich, wenn diese zu mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete erfolgt. Durch eine Rechtsänderung zum 01.01.2021 wurde diese Grenze nach § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG auf 50% der ortsüblichen Marktmiete herabgesetzt. Im Grenzbereich zwischen 50% und 66% muss dafür jetzt eine Totalüberschussprognose vorgenommen werden.

Für eine steueroptimale Vermietung an Angehörige muss die 66%-Grenze eingehalten werden. Der große wirtschaftliche Vorteil liegt darin, dass trotz einer verbilligten Vermietung weiterhin alle vermietungsbezogenen Aufwendungen zu 100% als Werbungskosten abgezogen werden können. Voraussetzung ist natürlich, dass diese Aufwendungen gesetzlich auch als Werbungskosten abgezogen werden dürfen.

Insbesondere bei Renovierungen räumt der Gesetzgeber damit eine gesetzlich gesicherte Steuersparmöglichkeit von 1/3 der Marktmiete ein.[3] Der Fiskus wird so völlig legal in vollem Umfang an den Kosten für Maßnahmen zum Werterhalt oder sogar zur Wertsteigerung der Immobilie beteiligt, obwohl nur ein Teil der Marktmiete versteuert wird. Gleichzeitig bleibt das Geld aus den Mieteinnahmen im Familienverbund, trägt also zum Erhalt des Familienvermögens bei.

Dennoch kann die Immobilie im Rahmen der Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften später  einkommensteuerfrei veräußert werden, wenn seit der Anschaffung mehr als 10 Jahre vergangen sind, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Praxishinweis: Die 66%-Grenze ist nicht auf die Vermietung an Angehörige beschränkt, sondern findet in allen Fällen der Vermietung von Wohnraum Anwendung. Es ist von Gesetzes wegen nicht entscheidend, ob sich die mietenden Angehörigen die vereinbarte Miete aus eigenen Mitteln leisten können oder ob andere Angehörige sie beim Lebensunterhalt unterstützen. Die Gesamtumstände sollten jedoch immer im Blick behalten werden, da Mietverhältnisse zwischen Angehörigen dem Fremdvergleich entsprechen müssen (s. Punkt 1.6).

Ortsübliche Miete

Steueroptimal an Angehörige zu vermieten ist also möglich und hat große Vorteile. Wichtig ist jedoch, die ortsübliche Miete richtig zu ermitteln. Dafür gibt es leider nicht die eine einzig korrekte Methode. Das macht die Ermittlung der ortsüblichen Miete leider streitanfällig. In der Literatur und Rechtsprechung gibt es mehrere Kriterien, die dafür herangezogen werden:[4]

• Es gilt die im jeweiligen Stadtteil für vergleichbare Wohnungen übliche Miete.
• Auskunft gibt der allgemeine Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten. Auch ein behelfsweiser Rückgriff auf die in § 558a Abs. 2 BGB genannten Wege kann zulässig sein.[5]
• Maßgebend ist der jeweils günstigste Mietpreis im Mietspiegel.
• Auf den überregionalen Wohnungsmarkt muss abgestellt werden, wenn in der näheren Umgebung zu wenige vergleichbare Wohnungen vorhanden sind.
• Sind in einem Gesamtobjekt mehrere vergleichbare Wohnungen vorhanden, die an Dritte vermietet werden, sind diese Mieten zu berücksichtigen.
• Grundsätzlich ist die Warmmiete (d.h. Kaltmiete zzgl. umlagefähiger Betriebskosten) als ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen, was regelmäßig zum Vorteil des Steuerpflichtigen wirkt. Denn die Betriebskosten zahlt der Mieter auch bei verbilligter Vermietung im Regelfall zu 100%. Zuschläge (z.B. für Möblierung) oder Abschläge (z.B. hohes Alter) sind möglich.

Praxishinweis: Wer Streitigkeiten mit dem Finanzamt vermeiden will, muss unbedingt darauf achten, einen Puffer innerhalb der entgeltlichen Bandbreite einzuhalten und die ortsübliche Miete laufend im Blick zu halten. Wer zusätzliche Arbeiten mit einer Totalüberschussprognose vermeiden will, sollte die 66%-Grenze nicht unterschreiten und das gut dokumentieren. Falls erforderlich, muss die Miete angehoben werden.

Totalüberschussprognose

Die Totalüberschussprognose dient dem Finanzamt als Nachweis, dass im voraussichtlichen Vermietungszeitraum (Prognosezeitraum) insgesamt positive Vermietungseinkünfte erzielt werden können. Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken ist die Totalüberschussprognose jedoch erst erforderlich, wenn die Miete im o.g. Grenzbereich zwischen 50% und 66% der ortsüblichen Miete liegt.

Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften dazu, wie die Totalüberschussprognose auszusehen hat. Deswegen wäre vorsorglich zu empfehlen, die Vorstellungen der Finanzverwaltung dazu einzuhalten.[6]

Nichteinhaltung der Bandbreiten

Liegt die ortsübliche Miete im Grenzbereich zwischen 50% und 66% und ist die Totalüberschussprognose positiv, kann also ein Überschuss erzielt werden, sind sämtliche Werbungskosten in vollem Umfang abziehbar. Ist die Totalüberschussprognose negativ, sind die Werbungskosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.[7]

Beispiel: Beträgt die tatsächliche Miete bei negativer Prognose nur 55% der ortsüblichen Miete, dürfen bei der Vermietung demnach auch die Werbungskosten nur zu 55% geltend gemacht werden. Die Mieteinnahmen hingegen sind in voller Höhe zu versteuern, da sie ja bereits nur 55% der ortsüblichen Miete entsprechen.

Die gleichen Folgen hat auch eine Vermietung im Grenzbereich von 0-50%, wobei hier eine Totalüberschussprognose nicht durchzuführen ist.

Anerkennung Mietvertrag

Das Finanzamt akzeptiert Verträge zwischen Angehörigen, auch wenn diese möglichst steuergünstig gestaltet sind, solange der Fremdvergleich gewahrt ist. Das bedeutet, dass die Verträge zivilrechtlich wirksam vereinbart und inhaltlich fremdüblich gestaltet sind sowie tatsächlich durchgeführt werden müssen, H 4.8 EStH „Fremdvergleich – Tiret 1“.

Praxishinweis: Zu Beweiszwecken ist ein schriftlicher Mietvertrag empfehlenswert. Gesetzlich vorgeschrieben ist die Schriftform nicht.

Weitervermietung durch Angehörige als Steuersparmodell

Die steuerlich vorteilhafte verbilligte Vermietung an Angehörige kann grundsätzlich noch weiter optimiert werden. Steueroptimal an Angehörige vermieten kann auch mit der Vermietung an fremde Dritte kombiniert werden, sofern es Familienangehörige ohne eigene Einkünfte oder mit nur sehr geringen Einkünften unterhalb des Grundfreibetrags gibt.

In diesen Fällen können die Immobilieneigentümer aus der Familie zunächst verbilligt (vorsorglich unter Einhaltung der 66%-Grenze) an einen solchen Angehörigen vermieten, welcher die Immobilie seinerseits zum Marktpreis an einen fremden Dritten weitervermietet.[8] Indem ein Angehöriger ohne eigenes steuerpflichtiges Einkommen zwischengeschaltet wird, bleibt ein Teil der Mieteinnahmen faktisch steuerfrei.

Der Immobilieneigentümer und der Angehörige erzielen in diesen Fällen grundsätzlich beide Vermietungseinkünfte.

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[1] Vgl. BFH v. 30.09.1997, BStBl. II 1998 II, S. 771 m.w.N.

[2] Vgl. BMF. v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl. I 2004, S. 933.

[3] Vgl. Kulosa, in: Schmidt, EStG, 2021, § 21 Rn. 158.

[4] Vgl. Spilker, in: Kirchhof/Kulosa/Ratschow, BeckOK EStG,

[5] Vgl. BFH v. 22.2.2021, IX R 7/20, BStBl. II 2021, S. 479.

[6] Vgl. BMF. v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl. I 2004, S. 933 Tz. 33 ff.

[7] Vgl. Kulosa, in: Schmidt, EStG, 2021, § 21 Rn. 158.

[8] Vgl. Steck, Stbg, 2021, S. 271.